政策收购二手房全面铺开"老破小"市场迎暖春

在住房"以旧换新"政策落地探索中，地方收购二手房的举措正在全面铺开。2月以来，全国多地密集跟进，收购标准的界定均大致接近"老破小"，市场反应较为显著。

上海率先试点收购标准聚焦"老破小"

2月份，上海静安区、浦东新区、徐汇区启动收购二手房用作保障性租赁住房，并同步发布"沪七条"，从优化限购、公积金使用及房产税政策等方面给予支持。除了注重小户型、总价低外，浦东新区还特别指出2000年以前建成，以此计算房龄应在25年以上。

记者了解到，目前济南起步区的住房"以旧换新"政策已进入实施阶段。起步区在"安家起步区"小程序正式上线"全款收房"服务。济南起步区推出"全款收旧房"政策，计划分批次组织1000套住房"以旧换新"。

国企下场收购资金来源多元化

福建省住建厅发布意见，鼓励各类主体市场化收购二手房，指定国企作为收购主体，资金来源涵盖财政注资、银行低息贷款等，收购房源可用于保租房、人才公寓等。杭州富阳区启动试点，由区属国企乐居集团收购200套二手房，用于保租房，报名启动后短期内即有206户家庭申请。

重庆出台的楼市新政中，鼓励"卖旧买新"，引导国企收购存量商品房。鼓励收购主体按照市场化、法治化原则，运用保障性住房再贷款政策工具，使用企业自有资金、住房租赁团体购房贷款、保障性住房收购贷款、地方政府专项债券等多渠道资金，大力收购存量商品房，用作保障性住房、人才房、青年公寓、职工宿舍等。

稳定市场预期破解负向循环

赵秀池认为，官方收购低总价房源最直接的影响是消化部分过剩的二手房存量，缓解业主降价抛售的压力，稳定片区房价预期，打破二手房市场"降价—观望—再降价"的负向循环。

一方面，过去收储新房或长租公寓往往成本较高且周期较长，而"老破小"总价较低，能以更高效的方式扩充保租房体量。同时，"老破小"在市场下行期成为流动性死角，大量挂牌却难以成交，直接拖累片区房价，并加剧了市场观望情绪，官方收购可打破这一负向循环，稳定市场预期。

房价降幅收窄市场有望企稳

国家统计局日前发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2026年1月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄、同比下降，出现跌幅收窄的积极信号，但市场下行的局面仍未彻底改变。

从新房成交结构来看，改善型需求仍是当前市场的重要支撑力量。这意味着单纯依靠价格刺激已难以形成持续动能，真正具备竞争力的项目，往往在户型设计、得房率、社区配套、智能化配置等方面形成差异化优势。